Estructuración de proyectos inmobiliarios y derecho urbanístico en Colombia

1. La norma del lote

• Leemos la norma que aplica al lote antes de que usted lo compre, lo aporte o lo prometa: uso, aislamientos, volumetría y altura.
• Si el lote está en suelo de expansión urbana, revisamos el plan parcial: la licencia de urbanización solo se puede pedir una vez adoptado y mientras esté vigente (Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.6.1.1.4).
• Cuantificamos las cesiones gratuitas que el municipio exige para vías locales, equipamientos colectivos y espacio público (Ley 388 de 1997, art. 37).
• Revisamos la plusvalía. Cuando una decisión urbanística incorpora suelo rural a la expansión urbana, cambia el régimen de usos o autoriza construir más, el municipio participa en el mayor valor; los concejos fijan la tasa entre el 30 % y el 50 % del mayor valor por metro cuadrado (Ley 388, arts. 74 y 79).
• En los departamentos de la emergencia por el sismo del 10 de agosto de 2026, y solo respecto de personas cuya afectación directa por el sismo esté acreditada (art. 2), el Decreto Legislativo 1422 de 2026 cambia por un tiempo dos de estas reglas para los predios de los ajustes excepcionales del plan de ordenamiento: para desarrollarlos no se exige plan parcial, con condiciones, y esos ajustes no generan plusvalía (a 02-11-2026; ver la nota al final de La licencia).

2. El título del lote

• Estudiamos la cadena de títulos en las escrituras y en el certificado de tradición y libertad: hipotecas, embargos, demandas inscritas, servidumbres, falsa tradición, afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia. Lo que no se ve aquí aparece después, cuando ya hay compradores.
• Buscamos la plusvalía inscrita. Si el folio de matrícula registra un efecto plusvalía liquidado, hay que acreditar su pago para obtener la licencia de construcción y para transferir el inmueble (Ley 388, art. 83, par. 2).
• Si el lote está hipotecado y se va a vender vivienda, el acreedor debe obligarse a liberar las unidades que se vayan vendiendo, con el pago proporcional del gravamen (Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.5.3.1).
• La fiduciaria hará la misma revisión: la Superintendencia Financiera le pide verificar que la tradición del lote no tenga problemas legales que impidan transferir las unidades a los compradores (Circular Básica Jurídica, Parte II, Título II, Capítulo I, num. 5.2.1.2).

3. La fiducia y el patrimonio autónomo

• En la fiducia mercantil, el dueño de un bien —el fideicomitente— lo transfiere a una fiduciaria, que lo administra o lo enajena para cumplir la finalidad pactada. Quien aporta puede ser también el beneficiario (Código de Comercio, art. 1226).
• Lo aportado forma un patrimonio autónomo, separado de los bienes de la fiduciaria y de sus demás negocios (art. 1233). Los acreedores del fideicomitente no pueden perseguirlo, salvo que sus créditos sean anteriores a la fiducia (art. 1238).
• Solo las sociedades fiduciarias especialmente autorizadas por la Superintendencia —que hoy es la Superintendencia Financiera de Colombia (Decreto 4327 de 2005, art. 1)— pueden ejercer la actividad fiduciaria (Código de Comercio, art. 1226; Ley 45 de 1990, art. 6). Los establecimientos de crédito, como los bancos, ya no pueden prestar servicios fiduciarios, salvo operaciones puntuales como el recaudo y la transferencia de fondos (Ley 45 de 1990, art. 6).
• Redactamos y negociamos el contrato: quién aporta el lote, quién gerencia, quién construye y quién vende; qué condiciones liberan el dinero; en qué orden cobra cada partícipe, y qué pasa con el lote si el proyecto no arranca. En los contratos de fiducia inmobiliaria de preventas, y en los de administración y pagos que incluyan la etapa de preventa, la Superintendencia Financiera exige que el contrato fije las condiciones del punto de equilibrio y el término para acreditarlas, y que la fiduciaria verifique su cumplimiento antes de transferir o desembolsar los recursos (Circular Básica Jurídica, nums. 5.2.3.1 a 5.2.3.3).
• En proyectos de vivienda, el contrato fiduciario debe decir quién responde por las obligaciones del enajenador mientras corre el amparo patrimonial; quienes omitan preverlo responden solidariamente (Ley 1796 de 2016, art. 2, num. 2).

4. Los contratos del proyecto

• Amarre del lote sin comprarlo. Opción o promesa de compraventa sujeta a condición, para que la compra solo se haga si el proyecto alcanza su punto de equilibrio. La promesa no produce obligación salvo que concurran cuatro circunstancias (Código Civil, art. 1611): que conste por escrito; que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces por no reunir los requisitos del artículo 1502 del Código Civil; que contenga «un plazo o condición que fije la época» en que ha de celebrarse el contrato; y que el contrato quede determinado de modo que solo falten la tradición de la cosa o las formalidades legales. Por eso la condición se redacta con fecha límite.
• Aporte del lote al fideicomiso, con lo que recibe el dueño y en qué orden (ver El lote no se vende: se aporta).
• Contrato de obra. En la construcción de un edificio por precio único, el constructor responde si en los diez años siguientes a la entrega el edificio perece o amenaza ruina por vicio de la construcción, por vicio del suelo que él o sus empleados hayan debido conocer por su oficio, o por vicio de los materiales; si los materiales los suministró el dueño, la responsabilidad se rige por el inciso final del artículo 2057 (Código Civil, art. 2060, num. 3).
• Promesas y contratos con los compradores, cuyos modelos se radican ante la alcaldía antes de vender (ver La venta y la entrega).

5. La licencia urbanística

• Toda obra de urbanización, parcelación, subdivisión o construcción requiere licencia previa, y es la licencia la que otorga los derechos de desarrollo y construcción, en los términos del acto que la concede (Ley 388 de 1997, art. 99, num. 1).
• La expide el curador urbano donde existe la figura (urbanización, parcelación, subdivisión y construcción); en los demás municipios, la autoridad municipal o distrital competente. La de intervención y ocupación del espacio público es competencia del municipio o del distrito, aunque el curador, al expedir una licencia de construcción en sectores urbanizados o desarrollados, puede autorizar la reconstrucción o rehabilitación de los andenes colindantes con el predio (Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.6.1.1.3). Hay cinco clases: urbanización, parcelación, subdivisión, construcción, e intervención y ocupación del espacio público (art. 2.2.6.1.1.2).
• Los municipios y distritos no pueden exigir requisitos adicionales a los que fijan las normas nacionales del trámite (Ley 388, art. 99, num. 7).

El trámite, en cuatro pasos (Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.6.1.2.3.1)

1. Radicación de la solicitud en legal y debida forma.
2. Citación a los vecinos colindantes y demás terceros: sin ella no se puede conceder ni negar la licencia.
3. Decisión en un máximo de 45 días hábiles, prorrogables una sola vez hasta por la mitad si el tamaño o la complejidad del proyecto lo ameritan. Si no hay respuesta, opera el silencio administrativo positivo, pero nunca en contra de las normas urbanísticas y de edificación. En los departamentos de la emergencia por el sismo de 2026, estos términos pueden estar suspendidos (ver la nota al final de esta sección).
4. Si el proyecto es viable, un acto de trámite le pide los documentos finales; usted tiene hasta 30 días hábiles para aportarlos, y la licencia se expide en máximo 5 días hábiles después.

Lo que dura una licencia (Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.6.1.2.4.1)

La vigencia corre desde que queda en firme el acto que otorga la licencia. La prórroga se radica con la documentación completa a más tardar 30 días hábiles antes del vencimiento, con la manifestación bajo juramento de que la obra se inició.

6. La venta y la entrega

• Cuando el proyecto tiene cinco o más unidades de vivienda, transferirlas —y también firmar promesas o recibir anticipos con ese fin— es actividad de enajenación de inmuebles (Decreto 2610 de 1979, art. 2), y exige registrarse como enajenador (art. 3). En Bogotá, el registro lo otorga la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría Distrital del Hábitat.
• Por regla general, quince días hábiles antes de promocionar, anunciar o vender, se radican cinco documentos ante la dependencia de la alcaldía que vigila la construcción y la venta de vivienda, que define cada concejo (Ley 388, art. 109): el folio de matrícula con no más de tres meses, los modelos de contrato, el presupuesto financiero, la licencia —salvo en preventas— y, si el lote está hipotecado, el compromiso del acreedor de liberar las unidades. El decreto dice «quince (15) días»; se cuentan hábiles, porque en los plazos de días que fijan las leyes y los actos oficiales no se cuentan los feriados ni los de vacancia (Ley 4 de 1913, art. 62), y así lo dispone en Bogotá la Secretaría Distrital del Hábitat (Resolución 927 de 2021, art. 7). No se necesita permiso: basta la radicación (Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.5.3.1; Ley 962 de 2005, art. 71). En Bogotá, si el proyecto está en zona de amenaza media o alta por remoción en masa, la Secretaría verifica las obras de mitigación antes de la radicación. El constructor debe haberlas ejecutado —salvo las que, según el estudio, se construyan por etapas o junto con el proyecto, que se verifican con un cronograma— y pedir la visita por escrito, con la licencia, el estudio detallado de amenaza y riesgo y el concepto favorable del IDIGER. La visita se hace dentro de los quince días hábiles siguientes a la solicitud completa (Resolución 927 de 2021, arts. 9 y 10): conviene pedirla con tiempo.
• Preventas. Si la promoción y el anuncio se hacen por el sistema de preventas —los recursos los administra una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera, mediante encargo fiduciario o fiducia mercantil, sin que el promotor capte directamente dinero del público—, los mismos documentos se presentan quince días antes del inicio de la enajenación (Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.5.3.9), y no quince días antes de la promoción, como en la regla general. En Bogotá, la Secretaría Distrital del Hábitat permite anunciar, promocionar y captar dineros por preventas antes de radicar, si se constituye con una fiduciaria vigilada por la Superintendencia Financiera un contrato de administración de recursos, para que el enajenador no capte directamente dinero del público mientras no radique (Resolución 927 de 2021, art. 8). Por eso un proyecto en preventas puede estar en regla aunque todavía no haya radicado.
• Informe de preventa en Bogotá (VIS y VIP). Si el proyecto tiene vivienda de interés social o prioritario, el constructor, promotor o desarrollador informa además a la Secretaría Distrital del Hábitat, por la Ventanilla Única de la Construcción, la fecha de inicio de las preventas, las unidades VIS y VIP, sus precios, el estado de la licencia y la fiducia de preventa, entre otros datos, con al menos quince días hábiles de anticipación al inicio de las preventas. Con ese informe la Secretaría decide si ejerce su opción preferente de separar hasta el 50 % de las VIP y el 30 % de las VIS para hogares que cumplan los requisitos del subsidio distrital de vivienda, y no contestar sus requerimientos sobre el informe da lugar a investigación y multas (Decreto Distrital 653 de 2025, arts. 224, 225 y 228; Resolución 836 de 2025 de la Secretaría, art. 9). Es un trámite distinto de la radicación de documentos.
• Esos documentos quedan a disposición de los compradores, y la alcaldía debe publicarlos en su página web dentro de los cinco días hábiles siguientes a la radicación (Decreto 1077, art. 2.2.5.3.1, par. 1).
• Propiedad horizontal. El edificio o conjunto se somete al régimen por escritura pública registrada, y con ese registro nace la persona jurídica de la copropiedad (Ley 675 de 2001, art. 4). Redactamos el reglamento con su contenido mínimo —bienes privados según los planos aprobados, bienes comunes, coeficientes de copropiedad y destinación de las unidades— (art. 5) y protocolizamos con él la licencia de construcción y los planos (art. 6).
• Quien sometió el edificio al régimen —el propietario inicial— lo administra provisionalmente hasta que se haya construido y enajenado el 51 % de los coeficientes; entonces debe avisar a los propietarios para que la asamblea nombre administrador dentro de los veinte días hábiles siguientes (art. 52). Los bienes comunes de uso general se entregan a más tardar en ese mismo punto, con las garantías de los equipos y los planos de las redes (art. 24).
• Si la edificación exige supervisión técnica independiente —por regla general, cuando el predio permite superar 2.000 m² construidos—, el supervisor expide la certificación técnica de ocupación antes de que se ocupe; se protocoliza y se inscribe, y sin ella notarios y registradores no otorgan ni inscriben la transferencia (Ley 1796 de 2016, arts. 4, 6 y 10).
• Garantías. La garantía legal de un inmueble cubre la estabilidad de la obra por diez años y los acabados por un año (Ley 1480 de 2011, art. 8). En vivienda nueva de proyectos de cinco o más unidades, el constructor o el enajenador debe además amparar los perjuicios patrimoniales si, dentro de los diez años siguientes a la certificación técnica de ocupación, el edificio perece o amenaza ruina por las causas del artículo 2060 del Código Civil (Ley 1796 de 2016, arts. 8 y 9). El mecanismo de amparo que reglamenta esta obligación debe constituirse antes de la primera transferencia de dominio (Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.6.7.1.1.3) y es obligatorio según la fecha en que se radicó en legal y debida forma la licencia de construcción en obra nueva (art. 2.2.6.7.1.1.1, par., modificado por el Decreto 1617 de 2023): en Bogotá, Medellín y los municipios de sus aglomeraciones, si se radicó después del 31 de diciembre de 2021; en las aglomeraciones de Barranquilla, Bucaramanga, Cali, Cartagena y Cúcuta, desde el 1 de julio de 2024; en el resto del país, desde el 1 de julio de 2025. En estas dos últimas zonas, si la licencia se radicó antes de esas fechas, la aplicación es voluntaria.

7. El corretaje de activos con operación, con Lexy Capital

• Lexy Capital, nuestra unidad de corretaje, pone en relación al dueño de un activo inmobiliario con operación con inversionistas y compradores, y acompaña la negociación hasta el cierre.
• Lexy no recibe ni administra el dinero del proyecto. En los proyectos con fiducia, los recursos van a la fiduciaria, y el contrato debe prohibir que el constructor o los promotores reciban dinero de los compradores (Circular Básica Jurídica, num. 5.2.3.5).
• Trabajamos con honorarios de éxito: se causan cuando la operación se cierra, en los términos del contrato que se firme. Si el negocio queda sujeto a una condición suspensiva —el punto de equilibrio, por ejemplo—, la remuneración del corredor solo se causa cuando la condición se cumple (Código de Comercio, art. 1343).